案情简介

    “法官，您给评评理，买房子之前明明说的是没有户口，现在凭空多出来两个，我这房子还怎么卖得出去啊！”

    去年，李某从张某处购得一处房屋，却在办理完产权证书之后才发现，房屋上竟还存在两个人的户籍，现在李某因工作原因打算出售房屋，却因为这两个户籍的存在，导致房价大打折扣难以出手，于是李某将张某诉至法院，要求张某支付违约金30万，并在判决生效30日内迁出户口。如果逾期未迁出，还要求其按合同约定支付，房屋成交价款日万分之八的违约金。

    最终，法院判决张某给付李某违约金10万元。为督促张某在判决后继续想办法迁出户口，如果自判决生效之日起30天内张某未迁出户口，则张某还应自判决作出之日起至户口实际迁出之日按照每日100元的标准给付李某违约金。

    至于户籍管理中“人户分离”的问题，属于公安机关户籍部门主管范围，户口迁出不适于强制履行，所以对李某要求张某迁出房屋户口的诉讼请求，法院不予支持。

法官释法

    《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    本案中，双方约定张某出售房屋后应办理原有户口迁出手续，但实际至今未办理完成，张某未能按照合同约定全面履行自己的义务，需要承担违约责任。

    《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

    在本案中，双方在合同中约定了违约条款，法院基于房屋未迁出户口人员是张某近亲属，综合考量未迁出户口可能给李某在子女入学、房屋出售等方面造成的不利影响等因素作出裁决。

法官提示

    “人无忠信，不可立于世。”诚信是中华民族的传统美德，卖房人要遵守合同约定，双方约定的事宜要按照约定履行，一旦违约，则需要承担相应的违约责任。

为了减少不必要的诉讼风险，购房人在购买二手房前，要做好两件事。一是预先调查，亲自去公安机关核实房屋上是否存在户口。二是合同救济，合同中明确约定申请过户前户口迁出的日期以及逾期迁出的违约责任。

    当然，还有一个好消息，为了解决暂不具备市内迁移条件的本市户籍落户问题，2021年6月7日，北京市公安局官网发布《北京市公安局关于印发户籍派出所设立公共户工作规定（试行）的通知》（京公人口基层字〔2021〕473号），这在一定程度上有效解决了二手房交易中滞留户口的问题。